Bakenam
08-08-2009, 05:57 PM
إفراغ المستأجرين من المحلات التجارية طبقا لظهير 24 ماي 1955
مقدمــــة :
إن ظهير 24 ماي 1955 يعد بحق من الناحية الاقتصادية أهم النصوص القانونية التي سنت بالمغرب وهو الذي ينظم ويحكم العلاقات بين المؤجرين. و المستأجرين للمحلات التجارية. كما انه يؤسس أخيرا حماية المستأجرين.
وعليه فان هذا الظهير أتى بتعديلات مهمة حول القواعد القانونية العادية المتعلقة بإيجار الشيء المنصوص عليه في الفصول : 626 إلى 699 من مدونة العقود والالتزامات.
و إن ظهير 21 مارس 1930 هو الذي أسس لأول مرة في المغرب حماية المستأجرين للاماكن التجارية. وان هاته الحماية كانت مماثلة للحماية التي وجدت أول الأمر في فرنسا بمقتضى قانون فرنسي مؤرخ في 30 يونيو 1926.
وان ظهير 17 يناير1948 قد عدل هذا النظام – أي تلك الحماية – وبما أن التجربة القضائية هي الوحيدة التي تكشف أوجه النقص والتقصير في النصوص القانونية. فانه بعد سبع سنوات من هذه التجربة عدل المشرع المغربي بواسطة ظهير24 ماي1955 جميع التشريعات التي كانت تطبق في الموضوع.
وان ظهير 24 ماي1955 قد أصلح النقص الذي كان يسود التشريعات السابقة وان من أهم هذا النقص المكتشف كان في بلاد توجد فيه أمية بنسبة كبيرة هو :
إلزام المستأجر بتقديم تجديد عقد الإيجار قبل انتهائه بواسطة احترام شكليات خاصة ووصفية في نفس الوقت.
وان ظهير 24 ماي1955 المشابه للقانون الفرنسي المؤرخ في 30 يونيو1953 قد جعل حدا لتلك الوضعية في الوقت الذي نص فيه انه ابتداء من صدور هذا الظهير، فان عقود إيجار المحلات التجارية، لا تنتهي إلا بواسطة إنذار معلل يوجه من طرف مالك العين المؤجرة إلى المستأجر مع احترام شكليات خاصة.
وانه أمام هذه المشكل يجب أن نتأكد جميعا وقبل كل شيء. هل يطبق ظهير 24 ماي1955 أم لا، وفي حالة تطبيقه يجب التحقق من الشروط المؤدية إلى الإفراغ.
ملاحظة عامة
قبل الدخول في الموضوع يجب التذكير بعدة مقتضيات قانونية عامة التي ستطبق على جميع حالات الإفراغ، وان هاته المقتضيات تتعلق من جهة بمجال تطبيق الظهير ومن جهة أخرى بطريقة تطبيقه.
القسم الأول :
مجال التطبيق
إن جميع عقود الإيجار التجارية لا تستفيد من الحماية المنصوص عليها في ظهير 24 ماي1955، كما أن جميع المستأجرين التجاريين لا يستفيدون من تلك الحماية، وعليه فإننا سنتناول بالبحث الشروط المتعلقة بعقود الإيجار وموضوعها والشروط المتعلقة بطرفي العقد.
الشروط المتعلقة بعقد الإيجار وموضوع هذا العقد نفسه
إن الفصل الأول من الظهير 24 ماي1955 ينص صراحة أن مقتضياته ستطبق على عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات التي تستغل فيها أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية.
ويستنتج إذن أن عقود الإيجار المتعلقــة بالمنقـولات كيفمـا كـان نوعهـا وموضوعهـا لا تتمتـع بحمايـة ظهيـــر 24 ماي1955.
وان عقود إيجار الأراضي البيضاء التي شيدت فيها إما قبل العقد أو بعده بناءات تستعمل للتجارة أو الصناعة أو الحرفة تمتع بحماية ظهير 24 ماي1955 وكذا عقود الإيجار المتعلقة بالأماكن الإضافية اللاحقة بالمتجر بشرط أن تكون ضرورية لاستغلال هذا المتجر وان مقتضيات ظهير 24 ماي1955 لا تطبق على العقود ذات الأمد الطويل وكذا على العقود المتعلقة بالأملاك أو الأماكن التابعة للأحباس ولو كانت تجارية.
وان مقتضيات ظهير 24 ماي1955 تطبق على عقود الإيجار المتعلقة بالأماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرفة التي أبرمت مع الدولة أو الجماعات العمومية، أو المؤسسات العمومية في شان أملاك أو أماكن أعدت لمصالح وجدها الحال تستغل بمشاركة الدولة إما وقت إبرام العقد أو قبله. وكذا على عقود إيجار الأملاك التي تشغلها مؤسسات التعليم أو الصناعيون.
وهكذا فانه لا يستفيد من حماية ظهير 24 ماي1955 سوى الأملاك المستعملة للتجارة والصناعة والحرفة، والأماكن اللاحقة بها بشرط أن تكون ضرورية لاستغلال تلك الأماكن، الشيء الذي يبعد تطبيق مقتضيات هذا الظهير على عقود الإيجار التي لا يمكن اعتبارها عقود إيجار عقارية.
وقد حكم بأنه :
•لا يعتبر كمكان بالحاسة القانونية.
1- عرض البضائع ( محكمة الاستئناف بباريس 24/2/1934).
2- الواجهات أو الأكشاك ( المجلس الأعلى الفرنسي 2- 3 – ب 193: 23/4/58).
3- إيجار المتجر الذي سيعتبر كإيجار منقول ( المجلس الأعلى الفرنسي – 27/2/1948 - 2/7/1952 .
وانه يستفاد مما سبق أن المشرع أراد بذلك حماية أملاك المحلات التجارية التي تتمتع بصفة مستقرة ودائمة.
وعليه فان المستأجر للمحل المؤقت كالذي يوجد في ممرات العمارات أو على الأرصفة، لا يستفيد كمستأجر في حماية ظهير 24 ماي1955.
الشروط المتعلقة بطرفي العقد
لا يكفي توفر المستأجر على عقد الإيجار للاستفادة من حماية ظهير 24 ماي1955 ولكن يجب اعتبار :
أ أن يثبت انه استغل إما شخصيا أو بصفته متخلى له المحل التجاري لمدة محدودة، وهذه المدة هي أربع سنوات بالنسبة للعقود الشفاهية غير المكتوبة وسنتان بالنسبة للعقود المكتوبة.
ويجب التذكير انه تسمى عقدت شفاهية جميع العقود بما فيها العقود الكتابية غير المحددة المدة.
انه لمعرفة مدة أربع سنوات أو سنتين يجب اعتبار مدة الاستغلال حتى نهاية الإنذار بالإفراغ.
•المحكمة المدنية بسيدي بلعباس 11/2/1950 -
ب زيادة على الاستغلال المستمر طبقا لإحدى المدتين يجب وجود تجارة أو صناعة أو حرفة في المكان.
لا يمكن أن يكون هناك متجر وبالتالي وجود حماية في حالة عدم اكتساب المستأجر لصفة التاجر.
ج يجب أن يكون الاستغلال التجاري حاليا - أي موجودا فعليا - وقد حكم :
•بان المستأجر الذي وقف استغلاله.
والذي لا يزاول تجارته في المكان المناسب منذ سنوات
لاحق له في الحماية القانونية
( المجلس الأعلى الفرنسي 24/4/1931 – 19/21/32).
( محكمة الاستئناف بدون انسان6/1/48).
( المحكمة المدنية بباريز8/2/1952)
و انه لا يمكن إفراغ المستأجر الذي يتوفر على الشروط القانونية السابقة إلا في نطاق الشروط الخاصة التي ستذكر.
القسم الثاني
طريقة التطبيق :
إن المبدأ الأساسي لظهير 24 ماي1955 هو تمتع المالك بحق إنهاء العقد وطرد المستأجر بشرط أن يؤدى هذا المالك للمستأجر تعويضات عن هذا الطرد، تحدد من طرف محكمة الموضوع.
وانه تجب الإشارة إلى أن مقتضيات الفصول 687 و688 و689 من مدونة العقود والالتزامات تنص على أن إيجار الشيء ينتهي بقوة القانون عند انتهاء مدة العقد، غير أن هذا العقد سيتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون ولنفس المدة في حالة عدم توجيه الإنذار وفي الوقت الذي تكون فيه العين المؤجرة تحت يد المستأجر.
وبصدور ظهير 24 ماي1955 وخلافا للقانون العادي، فان عقود الإيجار لا تنتهي إلا بواسطة إنذار يوجه من طرف المالك إلى المستأجر لأجل 6 أشهر تبدأ من تاريخ استلام الإنذار.
كما انه خلافا للقانون العادي فان التجديد التلقائي لعقد الإيجار غير ممكن.
في حالة عدم النص على شرط التجديد التلقائي في العقد إذن :
في حالة انتهاء عقد الإيجار، وعدم وجود الإنذار للإفراغ فان عقد الإيجار سيستمر من شهر إلى شهر إلى أن يوجه مالك العين المؤجرة الإنذار إلى المستأجر وهذا يجب أن يوجه بواسطة رسالة مضمونة الوصول، مع الاحتجاج بالتوصل.
أو بواسطة كتابة الضبط طبقا لمقتضيات الفصول 55، 56، 57 من المسطرة المدنية والمشار إليها في الفصل 6 من ظهير 24 ماي1955 وانه يجب على المالك أن ينقل حرفيا في الإنذار نص الفصل 27.
وان نقل وذكر مقتضيات الفصل 27 ضرورية، وانه في حالة عدم وجودها في الإنذار فان هذا الأخير يصبح بدون نتيجة فعلية، وانه يعتبر باطلا حسب ما كان منصوصا عليه في ظهير 17 يناير1948.
وفي نطاق ظهير 24 ماي1955 فان المستأجر الذي توصل بالإنذار في هذا الشكل – عدم نقل الفصل 27 – ولم يسجل دعوى الصلح في ظرف اجل 30 يوما المنصوص عليها في الفصل 27، فان له أجلا مفتوحا لتسجيل دعواه بتجديد العقد من غير أن يستطيع المكري التمسك بسقوط حق المستأجر في حقوقه المشار إليها في الفصل المذكور.
محكمة الاستئناف بالرباط 4/3/1940
محكمة الاستئناف بالرباط 4/3/1960
محكمة الاستئناف بالرباط 20/1/1961
محكمة الاستئناف بالرباط 2/11/1961.
وان نقل وسرد مقتضيات الفصل 27 في الإنذار الموجه إلى المستأجر غير كاف، وانه زيادة على ذلك يجب على المالك أن يوضح ويعلل سبب الإفراغ أو أسباب عدم تجديد العقد.
وان الإنذار غير المتضمن لهذا الشرط، يصبح غير قانوني.
وان سبب الإفراغ يجب أن يكون واضحا وذلك حسب الاجتهاد القضائي الثابت ( وان التسبيب غير التام لا يكفي أن تأخذ به المحكمة).
( محكمة الاستئناف بالرباط 20/1/61 – 15/4/1960)
وان المجلس الأعلى المغربي اعتبر ويعتبر أن الإنذار غير المعين تعيينا واضحا، كالإنذار الفاقد التعليل أو كإنذار غير مرتكز على أساس صحيح.
وان هذا التوضيح يجب أن يتضمنه الإنذار نفسه لكون هذا الأخير يعد نقطة الانطلاق للدعوى.
وان المشكل الذي كان مطروحا هو هل يمكن للمالك أن يبينه في إنذاره أو يبين ذلك أثناء جريان الدعوى، الشيء الذي أدى إلى مناقشة قانونية طويلة جعلت المجلس الأعلى المغربي يصدر قرارا بتاريخ 16 ماي1961 ينص على :
( أن ذكر كلمة : الأسباب الخطيرة والقانونية في الإنذار فقط لا تعتبر تعليلا كافيا.
وانه تقرر أن الإنذار الموجه استنادا إلى خرق شروط عقد الإيجار يعد تعليلا كافيا في الوقت الذي يتبين فيه لقاضي الموضوع استنادا إلى سلطته التقديرية.
انه لا يمكن للمستأجر أن يخلط في تلك المخالفات .
•المجلس الأعلى 4/4/1962.
إذن :
هل يجب الارتكاز على الأسباب الواردة في الإنذار أو على الأسباب التي جاءت بعده.
وللجواب على ذلك يجب التفريق بين المالك الذي كان يعرف السبب الخطير وقت توجيه الإنذار وبين الذي كان لا يعرفه.
و انه في حالة عدم معرفة المالك لهذا السبب الخطير الذي كان موجودا فعلا وقت الإنذار لا يمكن لمحكمة الموضوع أن تستند عليه سواء كبديل للأسباب الواردة في الإنذار أو كمكملة لها.
•محكمة النقض الفرنسية 10/12/1958
•مجلة قصر العدالة 24/1/1951
•محكمة الاستئناف بايكس، الغرفة الثاني دجنبر1958
وان الإنذار غير المتضمن لسبب الإفراغ لا يعتبر باطلا خلافا للقانون الفرنسي الذي يعتبره باطلا. وهذا هو الفرق بين ظهير 24 ماي1955 والقانون الفرنسي.
غير أن الأثر القانوني للإنذار غير المتضمن لسبب معين للإفراغ هو حرمان المالك من التمسك بالأجل المنصوص عليه في الفصل 27 ضد المستأجر الذي يتمتع في هذه الحالة بأجل مفتوح.
ومن جهة أخرى فعلى المالك أن يؤدي تعويضا للمستأجر عن هذا الإفراغ إذا أراد الحصول عليه.
هذا من جهة.
و يجب التذكير أخيرا بان الإنذار يجب أن يوجه لأجل 6 أشهر كاملة حتى في الحالة التي ينص فيها العقد على عكس ذلك.
وانه إذا كان عقد الإيجار حدد لمدد على شكل 3-6-9 أو 2-4-8 مثلا فيجب أن يوجه الإنذار قبل انقضاء المدة الأولى بستة أشهر.
وان الإنذار الذي لم يوجه لأجل 6 أشهر كاملة يعتبر باطلا.
•محكمة الاستئناف بالرباط 2/12/55
•المجلة القانونية المغربية 15/2/1959
ا لقسم الثالث
المسـطـــــرة
أولا – محاولة الصلح
أن على المستأجر الذي توصل بالإنذار القانوني أن يطلب في ظرف 30 يوما تجديـد عقــد الإيجار تطبيقـا لظهيــر 24 ماي1955.
قبل صدور هذا الظهير كان طلب تجديد العقد يوجه من طرف المستأجر إلى المؤجر بواسطة رسالة مضمونة الوصول وكان لزوما في هذه الحالة أن يسجل المالك نفسه، دعوى لمحاولة الصلح.
وان الفصل 27 من ظهير 24 ماي1955 ينص :
أن على المستأجر أن يرفع النازلة إلى رئيس المحكمة الابتدائية للمكان الموجود فيه الملك، وذلك في ظرف اجل 30 يوما تحسب من يوم توصله بالإعلام المطالب فيه بالإفراغ أو من تاريخ جواب المالك المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفصل 8.
وان رئيس المحكمة الإقليمية الذي أصبح بعد التوحيد هو الجهة المختصة سيحاول التوفيق بين الطرفين بعد استدعائهما، وان محاولة الصلح تعد مسطرة ضرورية.
•محكمة الاستئناف بالرباط 11/7/1958
•محكمة الاستئناف بالرباط 13/4/1962
وان عقوبة عدم احترام أجل 30 يوما من طرف المستأجر تعد عقوبة خطيرة بحيث أن الفصل 27 ينص إلى الفقرة الثانية :
( سيسقط حق المكتري ويعتبر إذ ذاك إما كونه تنازل عن تجديد العقدة أو عدل عن المطالبة بالتعويض المدفع عن الإفراغ وإما كونه قبل الشروط المقترحة عليه لإبرام العقدة الجديدة).
وفي هذه الحالة يمكن للمالك أن يطلب المستأجر أمام قاضي المستعجلات وانه لا يمكن له ذلك في حالتين :
أ حالة قبول المالك في الإنذار مبدأ تجديد العقد حسب شروط جديدة.
ب حالة عدم احترام المالك في إنذاره الشروط المنصوص عليها في الفصل 6.
وان رئيس المحكمة الإقليمية ليس له كقاضي الصلح سوى التوفيق بين الطرفين.
وانه في حالة عدم الصلح، فان القرار الذي يصدره بعدم الصلح لا يعتبر قرارا قضائيا وغير قابل لأوجه الطعن كيفما كان نوعها.
كما انه ليست للرئيس قبل وقوع الصلح أية سلطة قضائية، ولا يمكن له مثلا أن يقرر تأجيل النظر في محاولة التوفيق إلى حين صدور الحكم من المحكمة المختصة حول النزاع الذي رفعه احد الطرفين في شان الصفة القانونية للإيجار.
•محكمة الاستئناف بالرباط فاتح يوليوز59 -
وانه في حالة عدم حضور المستأجر لجلسة الصلح فان عدم حضوره يعتبر إما كونه تنازل عن طلب تجديد العقد أو قبل الشروط الجديدة المطلوبة من طرف المؤجر.
كما أن عدم حضور المؤجر يعتبر في جميع الأحوال قبولا منه لتجديد الإيجار وان قرار قاضي الصلح في الحالتين السابقتين خاضع للتعرض خلال اجل 15 يوما ابتداء من تبليغ القرار وبصفة عامة فان القرار الذي يكتسي صبغة قضائية خاضع للاستئناف في اجل 15 يوما ابتداء من تاريخ التبليغ.
وانه بعد صدور قرار عدم الصلح يجب على المالك أن يبلغ هذا القرار إلى المستأجر وان محضر التبليغ حسب مقتضيات الفصل 3 يجب ان يشير فيه أن للمستأجر اجل 30 يوما لتقديم دعواه في الموضوع أمام المحكمة الإقليمية.
وان عقوبة عدم احترام هذا الأجل من طرف المستأجر هي :
سقوط حقه في المطالبة بالتعويض، واعتباره محتلا بدون سند قانوني كما أن عدم بيان الأجل الذي ينص عليه الفصل 32 في محضر التبليغ يؤدي إلى بطلان التبليغ ذاته.
وعليه فانه يجب على طالب التبليغ أن يذكر في طلب تبليغه مقتضيات الفصل 32 ويطلب في نفس الوقت في كتابة الضبط أن تثبت ذلك في محضر التبليغ.
ثانيا : المسطرة أمام المحكمة
إن طلب التعويض المقدم من طرف المستأجر يقدم للمحكمة الإقليمية التي توجد فيه العين المؤجرة خلال الأجل المنصوص عليه في الفصل 32، وان الحكم الذي ستصدره المحكمة خاضع لجميع أوجه الطعن العادية وغير العادية
بعد بيان المبادئ العامة السابقة يجب دراسة شروط وكيفية الإفراغ.
مقدمــــة :
إن ظهير 24 ماي 1955 يعد بحق من الناحية الاقتصادية أهم النصوص القانونية التي سنت بالمغرب وهو الذي ينظم ويحكم العلاقات بين المؤجرين. و المستأجرين للمحلات التجارية. كما انه يؤسس أخيرا حماية المستأجرين.
وعليه فان هذا الظهير أتى بتعديلات مهمة حول القواعد القانونية العادية المتعلقة بإيجار الشيء المنصوص عليه في الفصول : 626 إلى 699 من مدونة العقود والالتزامات.
و إن ظهير 21 مارس 1930 هو الذي أسس لأول مرة في المغرب حماية المستأجرين للاماكن التجارية. وان هاته الحماية كانت مماثلة للحماية التي وجدت أول الأمر في فرنسا بمقتضى قانون فرنسي مؤرخ في 30 يونيو 1926.
وان ظهير 17 يناير1948 قد عدل هذا النظام – أي تلك الحماية – وبما أن التجربة القضائية هي الوحيدة التي تكشف أوجه النقص والتقصير في النصوص القانونية. فانه بعد سبع سنوات من هذه التجربة عدل المشرع المغربي بواسطة ظهير24 ماي1955 جميع التشريعات التي كانت تطبق في الموضوع.
وان ظهير 24 ماي1955 قد أصلح النقص الذي كان يسود التشريعات السابقة وان من أهم هذا النقص المكتشف كان في بلاد توجد فيه أمية بنسبة كبيرة هو :
إلزام المستأجر بتقديم تجديد عقد الإيجار قبل انتهائه بواسطة احترام شكليات خاصة ووصفية في نفس الوقت.
وان ظهير 24 ماي1955 المشابه للقانون الفرنسي المؤرخ في 30 يونيو1953 قد جعل حدا لتلك الوضعية في الوقت الذي نص فيه انه ابتداء من صدور هذا الظهير، فان عقود إيجار المحلات التجارية، لا تنتهي إلا بواسطة إنذار معلل يوجه من طرف مالك العين المؤجرة إلى المستأجر مع احترام شكليات خاصة.
وانه أمام هذه المشكل يجب أن نتأكد جميعا وقبل كل شيء. هل يطبق ظهير 24 ماي1955 أم لا، وفي حالة تطبيقه يجب التحقق من الشروط المؤدية إلى الإفراغ.
ملاحظة عامة
قبل الدخول في الموضوع يجب التذكير بعدة مقتضيات قانونية عامة التي ستطبق على جميع حالات الإفراغ، وان هاته المقتضيات تتعلق من جهة بمجال تطبيق الظهير ومن جهة أخرى بطريقة تطبيقه.
القسم الأول :
مجال التطبيق
إن جميع عقود الإيجار التجارية لا تستفيد من الحماية المنصوص عليها في ظهير 24 ماي1955، كما أن جميع المستأجرين التجاريين لا يستفيدون من تلك الحماية، وعليه فإننا سنتناول بالبحث الشروط المتعلقة بعقود الإيجار وموضوعها والشروط المتعلقة بطرفي العقد.
الشروط المتعلقة بعقد الإيجار وموضوع هذا العقد نفسه
إن الفصل الأول من الظهير 24 ماي1955 ينص صراحة أن مقتضياته ستطبق على عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات التي تستغل فيها أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية.
ويستنتج إذن أن عقود الإيجار المتعلقــة بالمنقـولات كيفمـا كـان نوعهـا وموضوعهـا لا تتمتـع بحمايـة ظهيـــر 24 ماي1955.
وان عقود إيجار الأراضي البيضاء التي شيدت فيها إما قبل العقد أو بعده بناءات تستعمل للتجارة أو الصناعة أو الحرفة تمتع بحماية ظهير 24 ماي1955 وكذا عقود الإيجار المتعلقة بالأماكن الإضافية اللاحقة بالمتجر بشرط أن تكون ضرورية لاستغلال هذا المتجر وان مقتضيات ظهير 24 ماي1955 لا تطبق على العقود ذات الأمد الطويل وكذا على العقود المتعلقة بالأملاك أو الأماكن التابعة للأحباس ولو كانت تجارية.
وان مقتضيات ظهير 24 ماي1955 تطبق على عقود الإيجار المتعلقة بالأماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرفة التي أبرمت مع الدولة أو الجماعات العمومية، أو المؤسسات العمومية في شان أملاك أو أماكن أعدت لمصالح وجدها الحال تستغل بمشاركة الدولة إما وقت إبرام العقد أو قبله. وكذا على عقود إيجار الأملاك التي تشغلها مؤسسات التعليم أو الصناعيون.
وهكذا فانه لا يستفيد من حماية ظهير 24 ماي1955 سوى الأملاك المستعملة للتجارة والصناعة والحرفة، والأماكن اللاحقة بها بشرط أن تكون ضرورية لاستغلال تلك الأماكن، الشيء الذي يبعد تطبيق مقتضيات هذا الظهير على عقود الإيجار التي لا يمكن اعتبارها عقود إيجار عقارية.
وقد حكم بأنه :
•لا يعتبر كمكان بالحاسة القانونية.
1- عرض البضائع ( محكمة الاستئناف بباريس 24/2/1934).
2- الواجهات أو الأكشاك ( المجلس الأعلى الفرنسي 2- 3 – ب 193: 23/4/58).
3- إيجار المتجر الذي سيعتبر كإيجار منقول ( المجلس الأعلى الفرنسي – 27/2/1948 - 2/7/1952 .
وانه يستفاد مما سبق أن المشرع أراد بذلك حماية أملاك المحلات التجارية التي تتمتع بصفة مستقرة ودائمة.
وعليه فان المستأجر للمحل المؤقت كالذي يوجد في ممرات العمارات أو على الأرصفة، لا يستفيد كمستأجر في حماية ظهير 24 ماي1955.
الشروط المتعلقة بطرفي العقد
لا يكفي توفر المستأجر على عقد الإيجار للاستفادة من حماية ظهير 24 ماي1955 ولكن يجب اعتبار :
أ أن يثبت انه استغل إما شخصيا أو بصفته متخلى له المحل التجاري لمدة محدودة، وهذه المدة هي أربع سنوات بالنسبة للعقود الشفاهية غير المكتوبة وسنتان بالنسبة للعقود المكتوبة.
ويجب التذكير انه تسمى عقدت شفاهية جميع العقود بما فيها العقود الكتابية غير المحددة المدة.
انه لمعرفة مدة أربع سنوات أو سنتين يجب اعتبار مدة الاستغلال حتى نهاية الإنذار بالإفراغ.
•المحكمة المدنية بسيدي بلعباس 11/2/1950 -
ب زيادة على الاستغلال المستمر طبقا لإحدى المدتين يجب وجود تجارة أو صناعة أو حرفة في المكان.
لا يمكن أن يكون هناك متجر وبالتالي وجود حماية في حالة عدم اكتساب المستأجر لصفة التاجر.
ج يجب أن يكون الاستغلال التجاري حاليا - أي موجودا فعليا - وقد حكم :
•بان المستأجر الذي وقف استغلاله.
والذي لا يزاول تجارته في المكان المناسب منذ سنوات
لاحق له في الحماية القانونية
( المجلس الأعلى الفرنسي 24/4/1931 – 19/21/32).
( محكمة الاستئناف بدون انسان6/1/48).
( المحكمة المدنية بباريز8/2/1952)
و انه لا يمكن إفراغ المستأجر الذي يتوفر على الشروط القانونية السابقة إلا في نطاق الشروط الخاصة التي ستذكر.
القسم الثاني
طريقة التطبيق :
إن المبدأ الأساسي لظهير 24 ماي1955 هو تمتع المالك بحق إنهاء العقد وطرد المستأجر بشرط أن يؤدى هذا المالك للمستأجر تعويضات عن هذا الطرد، تحدد من طرف محكمة الموضوع.
وانه تجب الإشارة إلى أن مقتضيات الفصول 687 و688 و689 من مدونة العقود والالتزامات تنص على أن إيجار الشيء ينتهي بقوة القانون عند انتهاء مدة العقد، غير أن هذا العقد سيتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون ولنفس المدة في حالة عدم توجيه الإنذار وفي الوقت الذي تكون فيه العين المؤجرة تحت يد المستأجر.
وبصدور ظهير 24 ماي1955 وخلافا للقانون العادي، فان عقود الإيجار لا تنتهي إلا بواسطة إنذار يوجه من طرف المالك إلى المستأجر لأجل 6 أشهر تبدأ من تاريخ استلام الإنذار.
كما انه خلافا للقانون العادي فان التجديد التلقائي لعقد الإيجار غير ممكن.
في حالة عدم النص على شرط التجديد التلقائي في العقد إذن :
في حالة انتهاء عقد الإيجار، وعدم وجود الإنذار للإفراغ فان عقد الإيجار سيستمر من شهر إلى شهر إلى أن يوجه مالك العين المؤجرة الإنذار إلى المستأجر وهذا يجب أن يوجه بواسطة رسالة مضمونة الوصول، مع الاحتجاج بالتوصل.
أو بواسطة كتابة الضبط طبقا لمقتضيات الفصول 55، 56، 57 من المسطرة المدنية والمشار إليها في الفصل 6 من ظهير 24 ماي1955 وانه يجب على المالك أن ينقل حرفيا في الإنذار نص الفصل 27.
وان نقل وذكر مقتضيات الفصل 27 ضرورية، وانه في حالة عدم وجودها في الإنذار فان هذا الأخير يصبح بدون نتيجة فعلية، وانه يعتبر باطلا حسب ما كان منصوصا عليه في ظهير 17 يناير1948.
وفي نطاق ظهير 24 ماي1955 فان المستأجر الذي توصل بالإنذار في هذا الشكل – عدم نقل الفصل 27 – ولم يسجل دعوى الصلح في ظرف اجل 30 يوما المنصوص عليها في الفصل 27، فان له أجلا مفتوحا لتسجيل دعواه بتجديد العقد من غير أن يستطيع المكري التمسك بسقوط حق المستأجر في حقوقه المشار إليها في الفصل المذكور.
محكمة الاستئناف بالرباط 4/3/1940
محكمة الاستئناف بالرباط 4/3/1960
محكمة الاستئناف بالرباط 20/1/1961
محكمة الاستئناف بالرباط 2/11/1961.
وان نقل وسرد مقتضيات الفصل 27 في الإنذار الموجه إلى المستأجر غير كاف، وانه زيادة على ذلك يجب على المالك أن يوضح ويعلل سبب الإفراغ أو أسباب عدم تجديد العقد.
وان الإنذار غير المتضمن لهذا الشرط، يصبح غير قانوني.
وان سبب الإفراغ يجب أن يكون واضحا وذلك حسب الاجتهاد القضائي الثابت ( وان التسبيب غير التام لا يكفي أن تأخذ به المحكمة).
( محكمة الاستئناف بالرباط 20/1/61 – 15/4/1960)
وان المجلس الأعلى المغربي اعتبر ويعتبر أن الإنذار غير المعين تعيينا واضحا، كالإنذار الفاقد التعليل أو كإنذار غير مرتكز على أساس صحيح.
وان هذا التوضيح يجب أن يتضمنه الإنذار نفسه لكون هذا الأخير يعد نقطة الانطلاق للدعوى.
وان المشكل الذي كان مطروحا هو هل يمكن للمالك أن يبينه في إنذاره أو يبين ذلك أثناء جريان الدعوى، الشيء الذي أدى إلى مناقشة قانونية طويلة جعلت المجلس الأعلى المغربي يصدر قرارا بتاريخ 16 ماي1961 ينص على :
( أن ذكر كلمة : الأسباب الخطيرة والقانونية في الإنذار فقط لا تعتبر تعليلا كافيا.
وانه تقرر أن الإنذار الموجه استنادا إلى خرق شروط عقد الإيجار يعد تعليلا كافيا في الوقت الذي يتبين فيه لقاضي الموضوع استنادا إلى سلطته التقديرية.
انه لا يمكن للمستأجر أن يخلط في تلك المخالفات .
•المجلس الأعلى 4/4/1962.
إذن :
هل يجب الارتكاز على الأسباب الواردة في الإنذار أو على الأسباب التي جاءت بعده.
وللجواب على ذلك يجب التفريق بين المالك الذي كان يعرف السبب الخطير وقت توجيه الإنذار وبين الذي كان لا يعرفه.
و انه في حالة عدم معرفة المالك لهذا السبب الخطير الذي كان موجودا فعلا وقت الإنذار لا يمكن لمحكمة الموضوع أن تستند عليه سواء كبديل للأسباب الواردة في الإنذار أو كمكملة لها.
•محكمة النقض الفرنسية 10/12/1958
•مجلة قصر العدالة 24/1/1951
•محكمة الاستئناف بايكس، الغرفة الثاني دجنبر1958
وان الإنذار غير المتضمن لسبب الإفراغ لا يعتبر باطلا خلافا للقانون الفرنسي الذي يعتبره باطلا. وهذا هو الفرق بين ظهير 24 ماي1955 والقانون الفرنسي.
غير أن الأثر القانوني للإنذار غير المتضمن لسبب معين للإفراغ هو حرمان المالك من التمسك بالأجل المنصوص عليه في الفصل 27 ضد المستأجر الذي يتمتع في هذه الحالة بأجل مفتوح.
ومن جهة أخرى فعلى المالك أن يؤدي تعويضا للمستأجر عن هذا الإفراغ إذا أراد الحصول عليه.
هذا من جهة.
و يجب التذكير أخيرا بان الإنذار يجب أن يوجه لأجل 6 أشهر كاملة حتى في الحالة التي ينص فيها العقد على عكس ذلك.
وانه إذا كان عقد الإيجار حدد لمدد على شكل 3-6-9 أو 2-4-8 مثلا فيجب أن يوجه الإنذار قبل انقضاء المدة الأولى بستة أشهر.
وان الإنذار الذي لم يوجه لأجل 6 أشهر كاملة يعتبر باطلا.
•محكمة الاستئناف بالرباط 2/12/55
•المجلة القانونية المغربية 15/2/1959
ا لقسم الثالث
المسـطـــــرة
أولا – محاولة الصلح
أن على المستأجر الذي توصل بالإنذار القانوني أن يطلب في ظرف 30 يوما تجديـد عقــد الإيجار تطبيقـا لظهيــر 24 ماي1955.
قبل صدور هذا الظهير كان طلب تجديد العقد يوجه من طرف المستأجر إلى المؤجر بواسطة رسالة مضمونة الوصول وكان لزوما في هذه الحالة أن يسجل المالك نفسه، دعوى لمحاولة الصلح.
وان الفصل 27 من ظهير 24 ماي1955 ينص :
أن على المستأجر أن يرفع النازلة إلى رئيس المحكمة الابتدائية للمكان الموجود فيه الملك، وذلك في ظرف اجل 30 يوما تحسب من يوم توصله بالإعلام المطالب فيه بالإفراغ أو من تاريخ جواب المالك المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفصل 8.
وان رئيس المحكمة الإقليمية الذي أصبح بعد التوحيد هو الجهة المختصة سيحاول التوفيق بين الطرفين بعد استدعائهما، وان محاولة الصلح تعد مسطرة ضرورية.
•محكمة الاستئناف بالرباط 11/7/1958
•محكمة الاستئناف بالرباط 13/4/1962
وان عقوبة عدم احترام أجل 30 يوما من طرف المستأجر تعد عقوبة خطيرة بحيث أن الفصل 27 ينص إلى الفقرة الثانية :
( سيسقط حق المكتري ويعتبر إذ ذاك إما كونه تنازل عن تجديد العقدة أو عدل عن المطالبة بالتعويض المدفع عن الإفراغ وإما كونه قبل الشروط المقترحة عليه لإبرام العقدة الجديدة).
وفي هذه الحالة يمكن للمالك أن يطلب المستأجر أمام قاضي المستعجلات وانه لا يمكن له ذلك في حالتين :
أ حالة قبول المالك في الإنذار مبدأ تجديد العقد حسب شروط جديدة.
ب حالة عدم احترام المالك في إنذاره الشروط المنصوص عليها في الفصل 6.
وان رئيس المحكمة الإقليمية ليس له كقاضي الصلح سوى التوفيق بين الطرفين.
وانه في حالة عدم الصلح، فان القرار الذي يصدره بعدم الصلح لا يعتبر قرارا قضائيا وغير قابل لأوجه الطعن كيفما كان نوعها.
كما انه ليست للرئيس قبل وقوع الصلح أية سلطة قضائية، ولا يمكن له مثلا أن يقرر تأجيل النظر في محاولة التوفيق إلى حين صدور الحكم من المحكمة المختصة حول النزاع الذي رفعه احد الطرفين في شان الصفة القانونية للإيجار.
•محكمة الاستئناف بالرباط فاتح يوليوز59 -
وانه في حالة عدم حضور المستأجر لجلسة الصلح فان عدم حضوره يعتبر إما كونه تنازل عن طلب تجديد العقد أو قبل الشروط الجديدة المطلوبة من طرف المؤجر.
كما أن عدم حضور المؤجر يعتبر في جميع الأحوال قبولا منه لتجديد الإيجار وان قرار قاضي الصلح في الحالتين السابقتين خاضع للتعرض خلال اجل 15 يوما ابتداء من تبليغ القرار وبصفة عامة فان القرار الذي يكتسي صبغة قضائية خاضع للاستئناف في اجل 15 يوما ابتداء من تاريخ التبليغ.
وانه بعد صدور قرار عدم الصلح يجب على المالك أن يبلغ هذا القرار إلى المستأجر وان محضر التبليغ حسب مقتضيات الفصل 3 يجب ان يشير فيه أن للمستأجر اجل 30 يوما لتقديم دعواه في الموضوع أمام المحكمة الإقليمية.
وان عقوبة عدم احترام هذا الأجل من طرف المستأجر هي :
سقوط حقه في المطالبة بالتعويض، واعتباره محتلا بدون سند قانوني كما أن عدم بيان الأجل الذي ينص عليه الفصل 32 في محضر التبليغ يؤدي إلى بطلان التبليغ ذاته.
وعليه فانه يجب على طالب التبليغ أن يذكر في طلب تبليغه مقتضيات الفصل 32 ويطلب في نفس الوقت في كتابة الضبط أن تثبت ذلك في محضر التبليغ.
ثانيا : المسطرة أمام المحكمة
إن طلب التعويض المقدم من طرف المستأجر يقدم للمحكمة الإقليمية التي توجد فيه العين المؤجرة خلال الأجل المنصوص عليه في الفصل 32، وان الحكم الذي ستصدره المحكمة خاضع لجميع أوجه الطعن العادية وغير العادية
بعد بيان المبادئ العامة السابقة يجب دراسة شروط وكيفية الإفراغ.