Bakenam
01-23-2009, 06:31 AM
انه فى يوم ............. الموافق ............. الساعة ............. بناء على طلب السيد/ ............. ومهنته ............. المقيم برقم ............. شارع ............. قسم ............. محافظة ............. و محله المختار مكتب الاستاذ ............. المحامى الكائن ............. أنا ............. محضر محكمة .............قد انتقلت الى محل اقامة :
1- السيد/ ............. و مهنته ............. المقيم برقم ............. شارع ............. قسم ............. محافظة ............. مخاطبا ............. 2-السيد/ ............. و مهنته ............. المقيم برقم ............. شارع ............. قسم ............. محافظة ............. مخاطبا ............. 3-السيد/ ............. و مهنته ............. المقيم برقم ............. شارع ............. قسم ............. محافظة ............. مخاطبا .............
و أعلنتهم بالآتى
بموجب عقد بيع مسجل برقم ............. بتاريخ ............. شهر عقارى ............. باع المعلن اليه الاول للمعلن اليه الثانى كامل أرض و بناء العقار رقم ............. الكائن بشارع ............. قسم ............. محافظة ............. و البالغ مساحته ............. مترا مربعا فقط والذى يحده من الناحية البحرية ............. العقار رقم ............. شارع ............. بطول ............. مترا . و من الناحية القبلية شارع ............. بطول ............. مترا ومن الناحية الشرقية العقار رقم ............. شارع ............. بطول ............. مترا , ومن الناحية الغربية شارع ............. بطول ............. مترا , وهو عبارة عن ............. وذلك حسب معاينة المكتب الهندسى و تأشيرته على العقد المسجل سالف البيان .
و لما كان الطالب يمتلك حصة شائعة فى العقار رقم ............. شارع ............. قسم ............. و من ثم فهو جار ملاصق للعقار المبيع من الناحية ............. و يحق له أخذه بالشفعة مما أدى به الى اعلان رغبته الى أطراف هذا البيع بموجب انذار رسمى بتاريخ ............. متضمنا رغبته فى أخذ العقار المبيع بالشفعة, و تحايلا علىالقانون لاسقاط حق الطالب, بادر المعلن اليه الثانى بانذار الطالب بتاريخ ............. بأنه باع ذات العقار الى المعلن اليه الثالث بموجب عقد ابتدائى مؤرخ ............. .
و لما كان البيع الاخير بيعا صوريا صورية مطلقة, فقد أقام الطالب الدعوى رقم .............لسنه ............. مدنى كلى ............. ضد أطراف البيع الاول و اختصم فيها المعلن اليه الثالث ليقضى فى مواجهته بصورية البيع المبرم فيما بينه وبين المعلن اليه الثانى, و بجلسة ............. قضت محكمةالدرجة الاولى, أولا : برفض الدفع المبدى من المدعى بصورية عقد البيع المؤرخ ............. .
ثانيا : بسقوط حق المدعى فى أخذ العقار المشفوع فيه و الزامه المصاريف ومبلغ ............. مقابل أتعاب المحاماه .
و أقامت المحكمة قضاءها على سند من جدية العقد المطعون عليه بالصورية والمؤرخ ............. والثابت منه أن البيع تم لقاء ثمن قدره ............. فى حين أن الطالب لم يودع الا مبلغ ............. وهو ما يؤدى الى سقوط حقه فى الشفعة , واستخلصت ذلك من أقوال شاهدى المعلن اليهما الثانى والثالث .
و اذ كان هذا الحكم قد صدر مشوبا بالقصور و الاخلال بحق الدفاع ومخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه, فان الطالب يطعن عليه بالاستئناف للاسباب الآتية :
أسباب الاستئناف
السبب الاول : القصور و الاخلال بحق الدفاع :
المقرر قانونا أن بحث صورية العقد الذى يقدم فى الدعوى هو مما تختص به محكمة الموضوع, فلها بموجب هذه السلطة أن تعرض له و تستنتج جديته أو صوريته من قرائن الدعوى دون مراقبة عليها فى ذلك من محكمة النقض و للمحكمة أن تقيم قضاءها بصورية العقد على القرائن وحدها و يجوز لها أن تقيم قضاءها على قرينة واحدة مؤدية الى النتيجة التى استخلصتها .
و المقرر كذلك فى قضاء النقض أن كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع و يطلب اليها بطريق الجزم أن تفصل فيه و يكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم, يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه بأسباب خاصة و الا أعتبر حكمها خاليا من الاسباب متعينا نقضه و كانت وجوه النزاع الناشئة عن عقد اذا تعددت فى دعوى و كان لكل منها حكم خاص فى ذلك العقد و أقامت المحكمة حكمها برفض الدعوى استنادا الى رفض أحد هذه الاوجه دون أن تقول كلمتها فيما عداه, فان حكمها يكون مشوبا بالقصور المبطل, لما كان ذلك وكان الذى أورده الحكم المستأنف وأقام عليه قضاءه وان كان قد تضمن جدية عقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث و رفض الدفع بصوريته صورية مطلقة, الا أن الحكم لم يعرض لما تمسك به الطالب من قرائن عدة ساقها تدليلا على صحة هذا الدفاع, واذ كان تمحيص هذه القرائن هو مما يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم ومن ثم يجب على المحكمة أن تفصل فيه بأسباب خاصة وهى اذ لم تفعل فان قضاءها يكون مشوبا بالقصور والاخلال بحق الدفاع .
ورغبة من المشرع فى الوصول الى وجه الحق فى النزاع واحباط سبل التحيل التى يقصد بها اسقاط الحقوق المقررة بمقتضى القانون اضرارا بأصحابها فقد أجاز لقاضى الموضوع أن يستنبط من تلقاء نفسه من وقائع الدعوى و من مسلك الخصوم فيها القرائن التى يعتمد عليها فى تكونى عقيدته .
لما كان ما تقدم, وكان الطالب قد ساق القرائن التى دلل بها على الصورية المطلقة لعقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث والمؤرخ ............. حسبما تضمنته مذكرته المقدمة بجلسة ............. والتى تعد مطروحة بحكم القانون على محكمة الدرجة الثانية, و نشير الى هذه القرائن فيما يلى :
1- أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ عقار النزاع بالشفعة بتاريخ ............. وسرعان ما بدأت سبل التحيل لاسقاط حقها فى ذلك, فتم سداد رسوم دعوى صحة التعاقد عن العقد المطعون بصوريته وذلك بتاريخ ............. فى الدعوى رقم ............. لسنه ............. والتى رفعت كدفاع لمواجهة ما عسى أن يتم بحيث اذا أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ المبيع بالشفعة بادر أطراف البيع الصورى بسداد رسوم الدعوى حتى لا تستبعد من الرول, فان لم يتم هذا الاعلان خلال أربعة أشهر من تسجيل هذا العقد سقط بحكم القانون فى الشفعة وتركت دعوى صحة التعاقد, ولو كان البيع جديا ما لجأ الطرفان الى دعوى صحة التعاقد التى يلجأ المشترى عندما يمتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية, و براجعة أوراق الدعوى نجد حرص المعلن اليه الثانى - البائع فى البيع الصورى - فى اظهار جدية هذا البيع وان كان هذا حقا فان المجرى العادى للامور يوجب اتخاذ اجراء أبسط بكثير من اللجوء لدعوى صحة التعاقد وهو تقديم طلب لشهر العقد للمأمورية المختصة وفى هذه الحالة يمكن اتمام التسجيل فى أيام معدودات نظرا لسبق تسجيل عقد المعلن اليه الثانى, و كذلك الحال بالنسبة لدعوى صحة التعاقد اذ لم تسجل صحيفتها حتى اذا ما صدر حكم فيها ارتد أثره الى تاريخ تسجيل الصحيفة, وكان المجرى العادى للامور يحتم ذلك اذا كان البيع جديا وتم لقاء الثمن المسمى به حتى تحفظ المشترية حقها , واذ ثبت من حكم صحة التعاقد ان المعلن اليهما الثانى والثالث تقدما بعقد صلح لاثباته بمحضر الجلسة فذلك أيضا يؤيد الدفع بالصورية اذ كان يجدى عن ذلك تقديم طلب لشهر العقد يعطى أسبقية لدى المأمورية المختصة طالما ان البائعة ليست ممانعة فى تنفيذ التزامها بنقل الملكية, و قصد من الصلح خفض نفقات التحيل باسقاط جزء من مصاريف الدعوى .
وفضلا عن ذلك فان الثابت من الشهادة المقدمة بحافظة مستندات الطالب والصادرة من قلم كتاب محكمة ............. بتاريخ ............. أن الصورة التنفيذية لحكم صحة التعاقد لم يتقدم أحد لاستلامها رغم صيرورة الحكم نهائيا مما يقطع بصورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور هذا الحكم اذ لو كانت هذه الاجراءات جدية لبادر من صدر الحكم لصالحه باستلام هذه الصورة حتى يتمكن بموجب تسجيلها من اكتساب حق الملكية واذ لم يحدث ذلك فهو دليل على هذه الصورية واتجاه ارادة المتعاقدين الى ابقاء الملكية على ما هى عليه فتظل للبائع الصورى , وقضت محكمة النقض بأنه متى انتهت محكمة الموضوع بأسباب سائغة الى أن عقد البيع صورى صورية مطلقة ثم اتخذت من صورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور الحكم القاضى بصحة ونفاذ هذا العقد قرينة أخرى اضافتها الى القرائن التى دللت بها على صورية العقد فانها لا تكون قد أهدرت حجية الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد التى لم يكن مدعى الصورية طرفا فيها اذ أن حجية الاحكام مقصورة على أطرافها .
ولو أن محكمة الدرجة الاولى فطنت الى دلالة هذه الوقائع وقامت بتمحيصها لخلصت الى الصورية المطلقة لقعد البيع المؤرخ ............. الا أنها لم تفعل فجاء حكمها قاصرا .
2- الثابت من الرجوع الى أحكام القضاء وخاصة أحكام محكمة النقض, أن البيع التالى للبيع المشفوع فيه, ان كان جديا يكون موقف البائع فيه سلبيا لعدم التزامه بالضمان فى حالة الحكم للشفيع بالشفعة , بينما يكون هذا الموقف ايجابيا عندما يكون البيع صوريا سعيا من المالك لابقاء العقار على ملكه واسقاطا لحق الشفيع بطريق التحيل وبالرجوع الى وقائع النزاع الماثل نجد أن المعلن اليهما الثانى و الثالث قاما بتنسيق دفاعهما على نحو يدل دلالة قاطعة على تسخير الاول للثانى ليظهر بمظهر المشترى اعناتا للطالب الذى يتمسك بحق أقره القانون له, ويبين من مذكرات المعلن اليه الثانى أنه دافع بقوة عن البيع المطعون فيه و جاء بالعديد من الدفوع فى محاولة لاسقاط حق الطالب فى الشفعة الا أن محكمة الدرجة الاولى رفضتها جميعا , ومن ثم فهو لم يقف من هذا البيع موقفا سلبيا مما يعد قرينة - وفقا للسوابق القضائية - على صوريته .
3- الثابت من المستندات المقدمة فى الدعوى أن المعلن اليه الثانى اشترى عقار النزاع لاستغلاله فى مشروع تمت دراسته للوقوف على جدواه الاقتصادية , وتمت هذه الدراسة لقاء مبلغ وقدره ............. جنيه , وقد دفع نصفه للمكتب الهندسى الاستشارى على أن يدفع النصف الآخر فيما بعد, كما قام بتسجيل عقد شرائه برسوم تجاوز ............. جنية, مما يدل على انتفاء أيه رغبة فى التخلى عن العقار فقد اكتسب ملكيته بشهر عقده ثم قام بالتعاقد مع مكاتب الخبرة لاعداد المشروعات الاقتصادية لحسن الاستغلال و دفع جزء من أتعاب هذه المكاتب مما لا يساغ معه القول بالتصرف فيه و التوقف عن تكملة هذه الدراسات والا ما كانت هناك حاجة للبدء فيها .
ولو تروت محكمة الدرجة الاولى ومحصت هذه القرينة لخلصت الى أن العقار لم يزل على ملكية المعلن اليه الثانى وأنه ما أبرم العقد المطعون فيه الا بقصد الاحتفاظ بهذه الملكية لتنفيذ ما قصد اليه .
4- الثابت من العقد المسجل الذى انتقلت بموجبه ملكية عقار النزاع الى المعلن اليه الثانى والمودع حافظة المستندات والمسجل تحت رقم ............. لسنه ............. شهر عقارى ............. أن ثمن العقار هو ............. ومن ثم لا يساغ القول بأن هذا الثمن قد قفز فى ............. الى مبلغ ............. وان كانت المعلومات العامة التى يحيط بها الكافة وجود ارتفاع فى أثمان العقارات الا أنه ارتفاع لم يصل لى هذه النسبة التى صورها العقد الصورى , مما يعد قرينة على الصورية المطلقة التدليسية سعيا لاسقاط حق الطالبة فى الشفعة .
5- يوجب القانون على المعلن اليه الثانى أن ينذر الطالب سواء عن البيع الصادر له من البيع له من المعلن اليه الاول , أو عن البيع الصادر منه للمعلن اليه الثالث , الاأنه لم يفعل بالنسبة للبيع الاول ثم مبادرته بتسجيله ترقبا لانقضاء أجل الشفعة مما يدل على سعية الى اسقاط حق الطكالب فى طلب الشفعة , وما أن أدرك الطالب هذا الاجل واعلن رغبته فى اخ\ العقار بالشفعة حتى استمر المعلن اليه الثانى فى ذات السعى فأنذر الطالب بعد أن تلقى اعلان الرغبة , بأنه باع العقار للمعلن اليه الثالث , واذ جاء هذا الانذار فى ............. بينما تم اعلان الرغبة فى ............. ومن ثم يكون هذا الانذار من سبل التحيل ايهاما بوجود بيع جديد ولو كان ملتزما بحكم القانون لانذار الطالب بالبيع الاول , واذ يدل ذلك على رغبته فى اسقاط حق الشفعة ومن ثم تعد هذه الواقعة قرينة على صورية البيع التالى صورية مطلقة .
لما كان ما تقدم , وكان لمحكمة الاستئناف الاخذ بقرينة لم تقدم الى المحكمة الابتدائية أو قدمت ولم تبحثها لأنه يجب على محكمة الاستئناف أن تنظر الاستئناف على اساس ما يقدم لها من ادلة ودفوع واوجه دفاع جديد وما كان قد قدم \لك الى محكمة الدرجة الاولى وكان المقرر قانونا ان لمحكمة الموضوع أن تكتفى بقرينة واحدة تقيم عليها قضاءها متى كانت سائغة ومن شأنها أن تؤدى الى النتيجة التى انتهى اليها .
السبب الثانى : الخطأ فى تطبيق القانون :
طرحت محكمة الدرجة الاولى أوقوال شاهد الطالب فيما تضمنته من ان عقد البيع المؤرخ ............. عقد غير حقيقى قصد به حماية المشترى - المعلن اليه الثانى - من حق الشفعة , وعللت المحكمة ما ذهب اليه الى أن هذا القول لا يقوم عليه دليل تطمئن اليه سواء من أوراق الدعوى أو مستنداتها الامر الذى ترى معه أن الدفع المبدى من الطالبة بصورية العقد سالف البيان جاء عاريا من كل دليل يؤكده جدير بالرفض .
وهذا الذى خلصت اليه المحكمة قول مشوب بالفساد فى الاستبدلال ذلك أن المقرر قانونا أن الشفيع من طبقة الغير وله أثبات صورية البيع التالى بكافة طرق الاثبات المقرة قانونا بما فى ذلك شهادة الشهود والقرائن , فان استند الى البينة كانت دليلا قائما بذاته تستخلص منها الحقيقة دون حاجة لتأييدها بوسيلة أخرى من وسائل الاثبات لآن هذا التأييد قاصر على الوسيلة الناقصة كمبدأ الثبوت بالكتابه الذى لا يصح الاستناد اليه فى الاثبات الا إذا تأيد بشهادة الشهود , وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر وتتطلب تأييد البينه بدليل آخر فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون .
السبب الثالث : مخالفة القانون والفساد فى الاستدلال :
أقامت محكمة الدرجة الاولى قضاءها على سند من اطمئنانها الى شهادة شاهدى المعلن اليهما الثانى والثالث لورودها متطابقة فى جملتها تفيد عرض عقار النزاع مقابل مبلغ ............. جنيه فضلا عن أن مضمون وقائع الشهادة جرت عن فترة معاصرة لابرام عقد البيع المؤرخ ............. وهذا الذى خلصت اليه المحكمة مشوب بمخالفة القانون فضلا عن الفساد فى الاستبدلال , وذلك أن المطالبة ضمنت مذكراتها المقدمة بجلسة ............. الدليل على محخالفة شهادة شاهد المعلن اليها الثانية لنصوص القانون الامرة , اذ قرر أن بعض السعوديين طلبوا اليه البحث لهم عن عقار لشرائه فسعى للتفاوض على شراء عقار النزاع الا أن المالكة طلبت ثمنا له قدره ............. جنيه , وكانت هذه الشهادة تحمل الدليل على عدم مطابقتها للحقيقة , لان المقرر افتراض علم الكافة بالنصوص القانونية وكان القانون رقم 81 لسنه 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبينة والاراضى الفضاء المعدل بالقانون رقم 106 لسنة 1985 حظر على غير المصريين تملك العقارات وملحقاتها اذا تجاوزت المساحة الف متر مربع , وان كان الشاهد وسيطا فهو على علم بهذا النص وما كان له التفاوض على عقار لا يجوز للسعوديين الذين يعمل لحسابهم تملكة اذ تجاوز مساحته هذا القدر , وموالاة للتنسيق بين المعلن اليهما الثانية والثالثة فى دفاعهما , جاءت الاخيرة بشاهد يقرر بأنه طلب شراء عقار النزاع ولكنه توقف عندما على أن الثمن هو ............. .
ولو قدمت محكمة الدرجة الاولى بتمحيص هذه الاقوال لتحققت من أنها تمت بتنسيق يتراءى لغير المحقق انها متطابقة فى حين انها ملفقه ومخالفة للقانون , واذ أخذت بها محكمة الدرجة الاولى فان حكمها يكون مشوبا بمخالفة القانون والفساد فى الاستدلال لما جرى عليه قضاء النقض من التزام محكمة الموضوع بالاخذ بالقرينة القاطعة لتجريح أقوال الشهود متى أريد الاستبدال بها على ذلك ولما كانت نصوص القانون رقم 81لسنة 1976 المشار اليه نصوصا آمرة ومن ثم فهى قرينة قاطعة على تجريح أقوال شاهد المعلن اليه الثانى وتؤدى الى عدم الاطمئنان الى اقوال الشاهد الآخر .
فلهذه الاسباب وللاسباب الاخرى التى يتقدم الطالب بها .
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهم واعلنته بصورة من هذا وكلفتهم بالحضور أمام محكمة استئناف ............. الدائره ............. بمقرها الكائن بشارع ............. و\لك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ............. الموافق ............. الساعة ............. لسماع الحكم :
أولا : بقبل الاستئناف شكلا :
ثانيا : وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف رقم ............. لسنة ............. مدنى كلى ............. فى كافة ما قضى به , وبصورية عقد البيع المؤرخ ............. المبرم بين المعلن اليهما الثانى والثالث صورية مطلقة واحقيه الطالب فى اخذ عقار النزاع بالشفعة والبين حدودا ومعالما بصدر هذه الصحيفة لقاء الثمن المودع خزينة المحكمة الابتدائية وقدره ............. جنيه , مع التسليم والزام المعلن اليهم المصاريف عن الدرجتين ومقابل اتعاب المحاماه .
ولاجل العلم ..
1- السيد/ ............. و مهنته ............. المقيم برقم ............. شارع ............. قسم ............. محافظة ............. مخاطبا ............. 2-السيد/ ............. و مهنته ............. المقيم برقم ............. شارع ............. قسم ............. محافظة ............. مخاطبا ............. 3-السيد/ ............. و مهنته ............. المقيم برقم ............. شارع ............. قسم ............. محافظة ............. مخاطبا .............
و أعلنتهم بالآتى
بموجب عقد بيع مسجل برقم ............. بتاريخ ............. شهر عقارى ............. باع المعلن اليه الاول للمعلن اليه الثانى كامل أرض و بناء العقار رقم ............. الكائن بشارع ............. قسم ............. محافظة ............. و البالغ مساحته ............. مترا مربعا فقط والذى يحده من الناحية البحرية ............. العقار رقم ............. شارع ............. بطول ............. مترا . و من الناحية القبلية شارع ............. بطول ............. مترا ومن الناحية الشرقية العقار رقم ............. شارع ............. بطول ............. مترا , ومن الناحية الغربية شارع ............. بطول ............. مترا , وهو عبارة عن ............. وذلك حسب معاينة المكتب الهندسى و تأشيرته على العقد المسجل سالف البيان .
و لما كان الطالب يمتلك حصة شائعة فى العقار رقم ............. شارع ............. قسم ............. و من ثم فهو جار ملاصق للعقار المبيع من الناحية ............. و يحق له أخذه بالشفعة مما أدى به الى اعلان رغبته الى أطراف هذا البيع بموجب انذار رسمى بتاريخ ............. متضمنا رغبته فى أخذ العقار المبيع بالشفعة, و تحايلا علىالقانون لاسقاط حق الطالب, بادر المعلن اليه الثانى بانذار الطالب بتاريخ ............. بأنه باع ذات العقار الى المعلن اليه الثالث بموجب عقد ابتدائى مؤرخ ............. .
و لما كان البيع الاخير بيعا صوريا صورية مطلقة, فقد أقام الطالب الدعوى رقم .............لسنه ............. مدنى كلى ............. ضد أطراف البيع الاول و اختصم فيها المعلن اليه الثالث ليقضى فى مواجهته بصورية البيع المبرم فيما بينه وبين المعلن اليه الثانى, و بجلسة ............. قضت محكمةالدرجة الاولى, أولا : برفض الدفع المبدى من المدعى بصورية عقد البيع المؤرخ ............. .
ثانيا : بسقوط حق المدعى فى أخذ العقار المشفوع فيه و الزامه المصاريف ومبلغ ............. مقابل أتعاب المحاماه .
و أقامت المحكمة قضاءها على سند من جدية العقد المطعون عليه بالصورية والمؤرخ ............. والثابت منه أن البيع تم لقاء ثمن قدره ............. فى حين أن الطالب لم يودع الا مبلغ ............. وهو ما يؤدى الى سقوط حقه فى الشفعة , واستخلصت ذلك من أقوال شاهدى المعلن اليهما الثانى والثالث .
و اذ كان هذا الحكم قد صدر مشوبا بالقصور و الاخلال بحق الدفاع ومخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه, فان الطالب يطعن عليه بالاستئناف للاسباب الآتية :
أسباب الاستئناف
السبب الاول : القصور و الاخلال بحق الدفاع :
المقرر قانونا أن بحث صورية العقد الذى يقدم فى الدعوى هو مما تختص به محكمة الموضوع, فلها بموجب هذه السلطة أن تعرض له و تستنتج جديته أو صوريته من قرائن الدعوى دون مراقبة عليها فى ذلك من محكمة النقض و للمحكمة أن تقيم قضاءها بصورية العقد على القرائن وحدها و يجوز لها أن تقيم قضاءها على قرينة واحدة مؤدية الى النتيجة التى استخلصتها .
و المقرر كذلك فى قضاء النقض أن كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع و يطلب اليها بطريق الجزم أن تفصل فيه و يكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم, يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه بأسباب خاصة و الا أعتبر حكمها خاليا من الاسباب متعينا نقضه و كانت وجوه النزاع الناشئة عن عقد اذا تعددت فى دعوى و كان لكل منها حكم خاص فى ذلك العقد و أقامت المحكمة حكمها برفض الدعوى استنادا الى رفض أحد هذه الاوجه دون أن تقول كلمتها فيما عداه, فان حكمها يكون مشوبا بالقصور المبطل, لما كان ذلك وكان الذى أورده الحكم المستأنف وأقام عليه قضاءه وان كان قد تضمن جدية عقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث و رفض الدفع بصوريته صورية مطلقة, الا أن الحكم لم يعرض لما تمسك به الطالب من قرائن عدة ساقها تدليلا على صحة هذا الدفاع, واذ كان تمحيص هذه القرائن هو مما يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم ومن ثم يجب على المحكمة أن تفصل فيه بأسباب خاصة وهى اذ لم تفعل فان قضاءها يكون مشوبا بالقصور والاخلال بحق الدفاع .
ورغبة من المشرع فى الوصول الى وجه الحق فى النزاع واحباط سبل التحيل التى يقصد بها اسقاط الحقوق المقررة بمقتضى القانون اضرارا بأصحابها فقد أجاز لقاضى الموضوع أن يستنبط من تلقاء نفسه من وقائع الدعوى و من مسلك الخصوم فيها القرائن التى يعتمد عليها فى تكونى عقيدته .
لما كان ما تقدم, وكان الطالب قد ساق القرائن التى دلل بها على الصورية المطلقة لعقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث والمؤرخ ............. حسبما تضمنته مذكرته المقدمة بجلسة ............. والتى تعد مطروحة بحكم القانون على محكمة الدرجة الثانية, و نشير الى هذه القرائن فيما يلى :
1- أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ عقار النزاع بالشفعة بتاريخ ............. وسرعان ما بدأت سبل التحيل لاسقاط حقها فى ذلك, فتم سداد رسوم دعوى صحة التعاقد عن العقد المطعون بصوريته وذلك بتاريخ ............. فى الدعوى رقم ............. لسنه ............. والتى رفعت كدفاع لمواجهة ما عسى أن يتم بحيث اذا أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ المبيع بالشفعة بادر أطراف البيع الصورى بسداد رسوم الدعوى حتى لا تستبعد من الرول, فان لم يتم هذا الاعلان خلال أربعة أشهر من تسجيل هذا العقد سقط بحكم القانون فى الشفعة وتركت دعوى صحة التعاقد, ولو كان البيع جديا ما لجأ الطرفان الى دعوى صحة التعاقد التى يلجأ المشترى عندما يمتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية, و براجعة أوراق الدعوى نجد حرص المعلن اليه الثانى - البائع فى البيع الصورى - فى اظهار جدية هذا البيع وان كان هذا حقا فان المجرى العادى للامور يوجب اتخاذ اجراء أبسط بكثير من اللجوء لدعوى صحة التعاقد وهو تقديم طلب لشهر العقد للمأمورية المختصة وفى هذه الحالة يمكن اتمام التسجيل فى أيام معدودات نظرا لسبق تسجيل عقد المعلن اليه الثانى, و كذلك الحال بالنسبة لدعوى صحة التعاقد اذ لم تسجل صحيفتها حتى اذا ما صدر حكم فيها ارتد أثره الى تاريخ تسجيل الصحيفة, وكان المجرى العادى للامور يحتم ذلك اذا كان البيع جديا وتم لقاء الثمن المسمى به حتى تحفظ المشترية حقها , واذ ثبت من حكم صحة التعاقد ان المعلن اليهما الثانى والثالث تقدما بعقد صلح لاثباته بمحضر الجلسة فذلك أيضا يؤيد الدفع بالصورية اذ كان يجدى عن ذلك تقديم طلب لشهر العقد يعطى أسبقية لدى المأمورية المختصة طالما ان البائعة ليست ممانعة فى تنفيذ التزامها بنقل الملكية, و قصد من الصلح خفض نفقات التحيل باسقاط جزء من مصاريف الدعوى .
وفضلا عن ذلك فان الثابت من الشهادة المقدمة بحافظة مستندات الطالب والصادرة من قلم كتاب محكمة ............. بتاريخ ............. أن الصورة التنفيذية لحكم صحة التعاقد لم يتقدم أحد لاستلامها رغم صيرورة الحكم نهائيا مما يقطع بصورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور هذا الحكم اذ لو كانت هذه الاجراءات جدية لبادر من صدر الحكم لصالحه باستلام هذه الصورة حتى يتمكن بموجب تسجيلها من اكتساب حق الملكية واذ لم يحدث ذلك فهو دليل على هذه الصورية واتجاه ارادة المتعاقدين الى ابقاء الملكية على ما هى عليه فتظل للبائع الصورى , وقضت محكمة النقض بأنه متى انتهت محكمة الموضوع بأسباب سائغة الى أن عقد البيع صورى صورية مطلقة ثم اتخذت من صورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور الحكم القاضى بصحة ونفاذ هذا العقد قرينة أخرى اضافتها الى القرائن التى دللت بها على صورية العقد فانها لا تكون قد أهدرت حجية الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد التى لم يكن مدعى الصورية طرفا فيها اذ أن حجية الاحكام مقصورة على أطرافها .
ولو أن محكمة الدرجة الاولى فطنت الى دلالة هذه الوقائع وقامت بتمحيصها لخلصت الى الصورية المطلقة لقعد البيع المؤرخ ............. الا أنها لم تفعل فجاء حكمها قاصرا .
2- الثابت من الرجوع الى أحكام القضاء وخاصة أحكام محكمة النقض, أن البيع التالى للبيع المشفوع فيه, ان كان جديا يكون موقف البائع فيه سلبيا لعدم التزامه بالضمان فى حالة الحكم للشفيع بالشفعة , بينما يكون هذا الموقف ايجابيا عندما يكون البيع صوريا سعيا من المالك لابقاء العقار على ملكه واسقاطا لحق الشفيع بطريق التحيل وبالرجوع الى وقائع النزاع الماثل نجد أن المعلن اليهما الثانى و الثالث قاما بتنسيق دفاعهما على نحو يدل دلالة قاطعة على تسخير الاول للثانى ليظهر بمظهر المشترى اعناتا للطالب الذى يتمسك بحق أقره القانون له, ويبين من مذكرات المعلن اليه الثانى أنه دافع بقوة عن البيع المطعون فيه و جاء بالعديد من الدفوع فى محاولة لاسقاط حق الطالب فى الشفعة الا أن محكمة الدرجة الاولى رفضتها جميعا , ومن ثم فهو لم يقف من هذا البيع موقفا سلبيا مما يعد قرينة - وفقا للسوابق القضائية - على صوريته .
3- الثابت من المستندات المقدمة فى الدعوى أن المعلن اليه الثانى اشترى عقار النزاع لاستغلاله فى مشروع تمت دراسته للوقوف على جدواه الاقتصادية , وتمت هذه الدراسة لقاء مبلغ وقدره ............. جنيه , وقد دفع نصفه للمكتب الهندسى الاستشارى على أن يدفع النصف الآخر فيما بعد, كما قام بتسجيل عقد شرائه برسوم تجاوز ............. جنية, مما يدل على انتفاء أيه رغبة فى التخلى عن العقار فقد اكتسب ملكيته بشهر عقده ثم قام بالتعاقد مع مكاتب الخبرة لاعداد المشروعات الاقتصادية لحسن الاستغلال و دفع جزء من أتعاب هذه المكاتب مما لا يساغ معه القول بالتصرف فيه و التوقف عن تكملة هذه الدراسات والا ما كانت هناك حاجة للبدء فيها .
ولو تروت محكمة الدرجة الاولى ومحصت هذه القرينة لخلصت الى أن العقار لم يزل على ملكية المعلن اليه الثانى وأنه ما أبرم العقد المطعون فيه الا بقصد الاحتفاظ بهذه الملكية لتنفيذ ما قصد اليه .
4- الثابت من العقد المسجل الذى انتقلت بموجبه ملكية عقار النزاع الى المعلن اليه الثانى والمودع حافظة المستندات والمسجل تحت رقم ............. لسنه ............. شهر عقارى ............. أن ثمن العقار هو ............. ومن ثم لا يساغ القول بأن هذا الثمن قد قفز فى ............. الى مبلغ ............. وان كانت المعلومات العامة التى يحيط بها الكافة وجود ارتفاع فى أثمان العقارات الا أنه ارتفاع لم يصل لى هذه النسبة التى صورها العقد الصورى , مما يعد قرينة على الصورية المطلقة التدليسية سعيا لاسقاط حق الطالبة فى الشفعة .
5- يوجب القانون على المعلن اليه الثانى أن ينذر الطالب سواء عن البيع الصادر له من البيع له من المعلن اليه الاول , أو عن البيع الصادر منه للمعلن اليه الثالث , الاأنه لم يفعل بالنسبة للبيع الاول ثم مبادرته بتسجيله ترقبا لانقضاء أجل الشفعة مما يدل على سعية الى اسقاط حق الطكالب فى طلب الشفعة , وما أن أدرك الطالب هذا الاجل واعلن رغبته فى اخ\ العقار بالشفعة حتى استمر المعلن اليه الثانى فى ذات السعى فأنذر الطالب بعد أن تلقى اعلان الرغبة , بأنه باع العقار للمعلن اليه الثالث , واذ جاء هذا الانذار فى ............. بينما تم اعلان الرغبة فى ............. ومن ثم يكون هذا الانذار من سبل التحيل ايهاما بوجود بيع جديد ولو كان ملتزما بحكم القانون لانذار الطالب بالبيع الاول , واذ يدل ذلك على رغبته فى اسقاط حق الشفعة ومن ثم تعد هذه الواقعة قرينة على صورية البيع التالى صورية مطلقة .
لما كان ما تقدم , وكان لمحكمة الاستئناف الاخذ بقرينة لم تقدم الى المحكمة الابتدائية أو قدمت ولم تبحثها لأنه يجب على محكمة الاستئناف أن تنظر الاستئناف على اساس ما يقدم لها من ادلة ودفوع واوجه دفاع جديد وما كان قد قدم \لك الى محكمة الدرجة الاولى وكان المقرر قانونا ان لمحكمة الموضوع أن تكتفى بقرينة واحدة تقيم عليها قضاءها متى كانت سائغة ومن شأنها أن تؤدى الى النتيجة التى انتهى اليها .
السبب الثانى : الخطأ فى تطبيق القانون :
طرحت محكمة الدرجة الاولى أوقوال شاهد الطالب فيما تضمنته من ان عقد البيع المؤرخ ............. عقد غير حقيقى قصد به حماية المشترى - المعلن اليه الثانى - من حق الشفعة , وعللت المحكمة ما ذهب اليه الى أن هذا القول لا يقوم عليه دليل تطمئن اليه سواء من أوراق الدعوى أو مستنداتها الامر الذى ترى معه أن الدفع المبدى من الطالبة بصورية العقد سالف البيان جاء عاريا من كل دليل يؤكده جدير بالرفض .
وهذا الذى خلصت اليه المحكمة قول مشوب بالفساد فى الاستبدلال ذلك أن المقرر قانونا أن الشفيع من طبقة الغير وله أثبات صورية البيع التالى بكافة طرق الاثبات المقرة قانونا بما فى ذلك شهادة الشهود والقرائن , فان استند الى البينة كانت دليلا قائما بذاته تستخلص منها الحقيقة دون حاجة لتأييدها بوسيلة أخرى من وسائل الاثبات لآن هذا التأييد قاصر على الوسيلة الناقصة كمبدأ الثبوت بالكتابه الذى لا يصح الاستناد اليه فى الاثبات الا إذا تأيد بشهادة الشهود , وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر وتتطلب تأييد البينه بدليل آخر فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون .
السبب الثالث : مخالفة القانون والفساد فى الاستدلال :
أقامت محكمة الدرجة الاولى قضاءها على سند من اطمئنانها الى شهادة شاهدى المعلن اليهما الثانى والثالث لورودها متطابقة فى جملتها تفيد عرض عقار النزاع مقابل مبلغ ............. جنيه فضلا عن أن مضمون وقائع الشهادة جرت عن فترة معاصرة لابرام عقد البيع المؤرخ ............. وهذا الذى خلصت اليه المحكمة مشوب بمخالفة القانون فضلا عن الفساد فى الاستبدلال , وذلك أن المطالبة ضمنت مذكراتها المقدمة بجلسة ............. الدليل على محخالفة شهادة شاهد المعلن اليها الثانية لنصوص القانون الامرة , اذ قرر أن بعض السعوديين طلبوا اليه البحث لهم عن عقار لشرائه فسعى للتفاوض على شراء عقار النزاع الا أن المالكة طلبت ثمنا له قدره ............. جنيه , وكانت هذه الشهادة تحمل الدليل على عدم مطابقتها للحقيقة , لان المقرر افتراض علم الكافة بالنصوص القانونية وكان القانون رقم 81 لسنه 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبينة والاراضى الفضاء المعدل بالقانون رقم 106 لسنة 1985 حظر على غير المصريين تملك العقارات وملحقاتها اذا تجاوزت المساحة الف متر مربع , وان كان الشاهد وسيطا فهو على علم بهذا النص وما كان له التفاوض على عقار لا يجوز للسعوديين الذين يعمل لحسابهم تملكة اذ تجاوز مساحته هذا القدر , وموالاة للتنسيق بين المعلن اليهما الثانية والثالثة فى دفاعهما , جاءت الاخيرة بشاهد يقرر بأنه طلب شراء عقار النزاع ولكنه توقف عندما على أن الثمن هو ............. .
ولو قدمت محكمة الدرجة الاولى بتمحيص هذه الاقوال لتحققت من أنها تمت بتنسيق يتراءى لغير المحقق انها متطابقة فى حين انها ملفقه ومخالفة للقانون , واذ أخذت بها محكمة الدرجة الاولى فان حكمها يكون مشوبا بمخالفة القانون والفساد فى الاستدلال لما جرى عليه قضاء النقض من التزام محكمة الموضوع بالاخذ بالقرينة القاطعة لتجريح أقوال الشهود متى أريد الاستبدال بها على ذلك ولما كانت نصوص القانون رقم 81لسنة 1976 المشار اليه نصوصا آمرة ومن ثم فهى قرينة قاطعة على تجريح أقوال شاهد المعلن اليه الثانى وتؤدى الى عدم الاطمئنان الى اقوال الشاهد الآخر .
فلهذه الاسباب وللاسباب الاخرى التى يتقدم الطالب بها .
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخة الى محل اقامة المعلن اليهم واعلنته بصورة من هذا وكلفتهم بالحضور أمام محكمة استئناف ............. الدائره ............. بمقرها الكائن بشارع ............. و\لك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم ............. الموافق ............. الساعة ............. لسماع الحكم :
أولا : بقبل الاستئناف شكلا :
ثانيا : وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف رقم ............. لسنة ............. مدنى كلى ............. فى كافة ما قضى به , وبصورية عقد البيع المؤرخ ............. المبرم بين المعلن اليهما الثانى والثالث صورية مطلقة واحقيه الطالب فى اخذ عقار النزاع بالشفعة والبين حدودا ومعالما بصدر هذه الصحيفة لقاء الثمن المودع خزينة المحكمة الابتدائية وقدره ............. جنيه , مع التسليم والزام المعلن اليهم المصاريف عن الدرجتين ومقابل اتعاب المحاماه .
ولاجل العلم ..